買房筆記９ | 自住要買戶數少的建案，公設少＝低公設？

買房社團待久了，戶數多的建案也常被嫌棄，百戶以下的卻很受追捧，戶數少的好處當然就是環境相較單純，但缺點呢？

• 管理費高昂
• 高公設卻沒公設

管理費高昂

住大樓就是會和鄰居有許多公共空間，分母少了費用當然就往上加，戶數多的案件300戶養2、3個保全，戶數少70戶若一樣想要24小時全天候保全，每戶攤下來的費用就會增加，甚至也許住戶就決議只請白天8小時；不只保全費用，整棟大樓所有公共開支都是這樣以此類推，也因此可以看到有些大樓垃圾車時間到樓下擠滿住戶，那也是大家決議不要環保室、省去垃圾清運的費用。

我買的建案有五棟400多戶算是大社區，一坪管理費大概是50~60元，也就是管理費會落在2000元上下，而我另一個同事就買了只有70戶左右的建案，管理費一坪是85元，和我相同坪數管理費卻要3000多元，每年累計下來也是很可觀的；甚至有些小社區擔心之後要換電梯上百萬的花費沒有著落，會逐年要求住戶先攤提，那也都是買房時不會發現的隱藏開銷。

高公設卻沒公設

大家都不喜歡花錢買公設，畢竟一下就去掉了3~4成的空間，若想要低公設就只能往中古屋找，越老的房子公設越低，我朋友也有買到幾乎0公設的。

但其實公設會越來越高，很大一部分是建築法規的升級，而法規一直升級，公設比也只會越來越高不會變低；另外有一部分的人執著實坪制，其實建商要賺多少錢都算好了，本來50坪的房子賣你800萬是一坪16萬，改成實坪制後權狀變成32.5坪，但單坪還會賣你16萬嗎?一定不會，會變成24.6萬。

假設都是15樓的建案，A建案一層四戶、共60戶，B建案一層八戶，共120戶，而法規規定需要兩座逃生梯，A建案就是60戶攤2座逃生梯、B建案是120戶去攤；這樣的結果其實就是A、B兩個建案大家公設比都是35%，但A僅足夠弄個頂樓曬被場，但B可以有交誼廳、健身房等等的。

很多人誤會以為這個建案沒泳池、沒健身房、什麼都沒有，公設一定很低，其實有沒有公設還是取決於基地大小。

結語

許多人是負擔不了透天的房價所以轉看大樓物件(我們本來就喜歡大樓的便利性，但透天也是真的買不起~)，大家都不想要大樓的公設比、管理費和容易互相影響的鄰居們，但既然因為預算選擇了大樓，管理費這個比房貸更長遠的支出項目，也應該是要好好考慮的問題。